Viele Eigenheimbesitzer fragen sich, ob und wann der Eigenmietwert abgeschafft wird. Nach der Notbremse des Nationalrats im September 2022 ist das Geschäft ungewiss. Die Vorlage muss erneut durch die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Nationalrats (WAK-N) überarbeitet werden.

Somit bleibt der Eigenmietwert einer Liegenschaft bis auf weiteres steuerbar, und zwar auch dann, wenn ein Eigentümer die Liegenschaft nicht tatsächlich bewohnt, sich aber das Recht hierzu vorbehält, ohne es auszuüben; auch in einem solchen Fall hat er die Liegenschaft inne, weil er sie jederzeit beziehen kann. Es gibt nur wenige Ausnahmen:

  • Eine Liegenschaft kann aufgrund von objektiven, äusseren Umständen nicht benutzt werden, z.B. wenn eine Gesamtsanierung die Bewohnbarkeit eines Objekts verunmöglichst oder ein Ferienhaus (etwa mangels Heizung) bloss während eines Teils des Jahres bewohnt werden kann.
  • Ein Objekt steht leer, weil es trotz entsprechender Absicht und ernsthafter Bemühungen nicht vermietet oder verkauft werden kann. Zum zeitlichen Nachweis eignen sich unter anderem Belege von Verkaufsinseraten, der Mäklervertrag sowie Rechnungen von Räumungs- und Endreinigungskosten.

Daneben ist regelmässig zu prüfen, ob zumindest eine Kürzung des Eigenmietwerts in Frage kommt:

  • Reduktion des Eigenmietwerts in Härtefällen: Ein Einschlag wird in der Regel gewährt, wenn der nach den Vorschriften der Weisung ermittelte Eigenmietwert höher ist als 1/3 der Einkünfte, welche dem Steuerpflichtigen und den zu seinem Haushalt gehörenden selbständig steuerpflichtigen Personen (volljährige Kinder, Konkubinatspartner) zur Deckung der Lebenshaltungskosten zur Verfügung stehen.
  • Unternutzungsabzug: Ein angemessener Einschlag ist zu gewähren, wenn der Eigentümer eines Einfamilienhauses oder von Stockwerkeigentum wegen Verminderung des Wohnbedürfnisses seiner Familie (wie Wegzug der Kinder) nur noch einen Teil seines Wohneigentums nutzt. Die Voraussetzungen sind im Detail zu prüfen (unterschiedliche Regelungen Bund / Kantone).
  • Kein Unternutzungsabzug wird gemäss Praxis des Kantons Zürich gewährt, wen Flüchtlingen unentgeltlich Wohnraum zur Verfügung gestellt wird. In diesem Fall kann jedoch der Unterstützungsabzug genutzt werden.

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